아파트 증여 세금 계산 실전 예시 (부담부 증여 포함)
부동산 증여는 단순한 ‘재산 이전’ 이상의 전략적 판단이 요구되는 행위입니다. 특히 아파트와 같은 고가 부동산을 증여할 경우, 증여세, 취득세, 양도세 등 복잡한 세금이 얽혀있기 때문에 사전에 정확한 시뮬레이션과 판단이 필요합니다.
이번 글에서는 증여의 기본 개념, 아파트 증여 시 실제 세금 계산법, 그리고 최근 관심이 높아진 ‘부담부 증여’의 사례까지 포함해 실전 중심으로 정리합니다.
✅ 1. 아파트 증여 시 어떤 세금이 발생할까?
아파트를 가족에게 증여하면 일반적으로 다음 3가지 세금이 발생합니다.
① 증여세
- 수증자(받는 사람) 기준 과세
- 증여 재산가액 – 공제 = 과세표준
- 증여 공제: 부모 → 자녀의 경우 성인 자녀는 5,000만 원, 미성년자는 2,000만 원
② 취득세
- 증여를 통해 아파트를 취득한 경우 수증자가 납부
- 일반적으로 3.5% (지방교육세 포함 3.5~4.6%)
③ 양도소득세 (부담부 증여일 경우)
- 증여자가 채무를 함께 넘기는 경우(예: 전세보증금 포함 등)
- 이전하는 채무 금액에 대해 양도소득세 발생
✅ 2. 일반 아파트 증여 실전 계산 예시
상황
- 부모가 자녀(성인)에게 시가 3억 원 아파트 1채 증여
- 자녀는 무주택자, 미혼
증여세 계산
- 증여 재산가액: 3억 원
- 공제: 성인 자녀 기준 5,000만 원
- 과세표준: 2억 5,000만 원
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 | 계산세액 |
| 2.5억 원 | 30% | 2,000만 원 | 7,500만 원 - 2,000만 원 = 5,500만 원 |
✅ 자녀가 납부해야 할 증여세: 5,500만 원
취득세 계산
- 3억 원 × 3.5% = 1,050만 원 (추가 교육세 포함 시 약 1,200만 원)
총 비용
- 증여세 + 취득세 = 약 6,700만 원
📌 증여세는 과세표준이 클수록 누진세 구조로 빠르게 증가하므로, 시기를 나누어 증여하거나 증여 대상자를 분산하는 것도 고려 대상입니다.
✅ 3. 부담부 증여란 무엇인가?
부담부 증여란, 증여와 동시에 채무(대출, 전세보증금 등)를 함께 넘기는 방식입니다. 이 경우 채무 금액은 증여가 아닌 ‘양도’로 간주되어, 해당 부분에 대해 증여자가 양도소득세를 납부해야 합니다.
예시
- 아파트 시가: 5억 원
- 전세보증금(채무): 2억 원 포함 상태에서 자녀에게 증여
→ 증여로 간주되는 부분: 3억 원
→ 양도로 간주되는 부분: 2억 원
발생 세금
- 수증자(자녀): 3억 원에 대한 증여세 + 취득세
- 증여자(부모): 2억 원에 대한 양도소득세
✅ 4. 부담부 증여 실전 사례 시뮬레이션
상황
- 부모가 자녀에게 아파트(5억 원 시가)를 증여하며, 전세보증금 2억 원이 포함된 상태
- 부모는 해당 아파트를 15년 전 2억 원에 취득함
➤ 증여세 계산 (자녀 기준)
- 증여가액: 3억 원
- 공제: 5,000만 원 → 과세표준: 2.5억 원
- 세율: 30%, 누진공제 2,000만 원 → 세액: 5,500만 원
➤ 취득세 계산 (자녀 기준)
- 전체 취득가액 기준: 5억 원
- 취득세: 약 1,750만 원
➤ 양도소득세 계산 (부모 기준)
- 양도차익: (2억 원 양도 – 2억 원 취득가액) = 0 → 양도세 없음
- 단, 채무가 증가하면 양도차익 발생 → 양도세 부과됨
✅ 5. 아파트 증여 절세 전략
① 증여 시기 분산 전략
- 10년 단위 증여 공제 활용 (부모당 5,000만 원, 부부라면 1억 원까지)
- 10년 단위로 분산 증여 → 누진세 회피 효과
② 부담부 증여 활용
- 양도차익이 거의 없는 자산일 경우 부담부 증여 활용 시 양도세 없음
- 고가 주택이지만 채무가 많은 경우 유리할 수 있음
③ 가족 간 합법적 절세 설계
- 배우자, 자녀 간 증여 공제 기준 다름
- 장기적 증여 계획 수립 필수
✅ 6. 증여 시 주의할 점
- 시세보다 낮게 증여 신고하면 추후 증여세 가산세 발생 가능성
- 증여 후 5년 내 매도 시, 다시 양도소득세 이슈 발생 가능
- 임대사업 등록 시 증여 계획에 변수 작용 가능
⚠️ 국세청은 부동산 증여를 집중 모니터링 중이며, 특히 편법 증여나 위장 양도는 세무조사로 이어질 수 있음
✅ 마무리 체크리스트
| 항목 | 확인 여부 |
| 수증자의 증여 공제 한도 확인했는가? | ✅ |
| 부담부 증여 시 양도소득세 발생 여부 분석했는가? | ✅ |
| 공시가격 기준이 아닌 실거래가로 증여 신고하는가? | ✅ |
| 장기적 증여 계획 수립되어 있는가? | ✅ |
| 증여 후 취득세 납부 시기 및 금액 파악했는가? | ✅ |
✅ 마무리 조언
아파트 증여는 ‘절세’와 ‘과세’ 사이의 미묘한 줄타기입니다. 제대로 알면 수천만 원을 아끼지만, 모르면 수년치 생활비가 날아갈 수 있습니다.
특히 부담부 증여는 최근 고가 부동산과 전세보증금이 결합된 구조에서 자주 활용되는 방식입니다. 다만 이를 활용하려면 정확한 세금 시뮬레이션과 사전 준비가 필수입니다.
자산을 안전하게 다음 세대로 물려주는 ‘증여 설계’는 더 이상 부자들만의 전유물이 아닙니다. 이제는 누구나 세금의 흐름을 이해하고, 나에게 맞는 증여 시나리오를 설계해야 할 때입니다.