Real Estate
2025년 전세 사기 방지법 - 체크리스트와 예방법
spacemakers
2025. 8. 19. 14:00
1. 서론 – 왜 전세 사기가 사라지지 않는가?
한국의 전세 제도는 주거 안정성을 높이는 장점이 있지만, 동시에 거액의 보증금을 한 번에 맡겨야 한다는 구조적 취약성을 안고 있습니다.
특히 부동산 시장의 침체기에는 집값이 전세금보다 낮아지는 ‘깡통전세’가 속출하며, 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 사건이 빈번합니다.
정부는 2023~2025년 사이 전세사기 특별단속, 보증보험 의무화, 전세가율 모니터링 등을 도입했지만, 사기꾼들은 법망의 빈틈을 파고드는 신종 수법을 계속 만들어내고 있습니다.
따라서 전세 계약에 앞서 반드시 법적 지식, 시장 정보, 안전장치를 갖춰야 합니다.
2. 전세 사기 현황 – 2024~2025 통계
- 국토부 자료(2024): 피해 건수 2,835건, 피해금액 약 1조 8,000억 원
- 피해자 연령대: 20~30대가 62% → 사회 초년생·신혼부부가 주 타깃
- 피해 지역 TOP 5: 인천, 김포, 부천, 시흥, 부산
- 주택 유형: 신축 빌라·다세대·오피스텔 비중 70% 이상
📌 핵심 요약
- 매매가 하락 + 높은 전세가율 지역 = 고위험
- 대출·근저당이 많은 주택은 사기 가능성↑
3. 전세 사기의 5가지 대표 유형
① 깡통전세
- 전세금이 주택 매매가의 80~90% 이상인 경우
- 시세 하락 시 경매로도 보증금 회수 불가
② 이중·삼중 계약
- 동일 호실에 여러 명과 전세계약
- 확정일자 빠른 순·전입신고 빠른 순으로 변제 우선권 결정
③ 명의 사기
- 대리인 사칭 또는 위조 신분증 사용
- 실제 소유자가 계약 사실을 모름
④ 근저당 폭탄
- 계약 직전·직후 고액 대출 실행
- 경매 시 선순위 채권자에게 우선 변제
⑤ 허위 분양·불법 건축물
- 등기 불가·불법 증축 → 주택가치 하락·경매 시 손실
4. 사기 수법의 진화
2018년 이전 전세 사기는 단순 깡통전세 중심이었지만, 2019~2024년 사이 복합형 수법으로 진화했습니다.
- 예전: 집값 하락·대출 과다 → 경매 손실
- 최근: 명의 세탁, 위장 매매, 법인 명의 악용, 불법 증축 후 매각
💡 2025년 이후 주의할 점 → AI 생성 문서·위조 신분증 활용한 대리인 계약 증가 전망
5. 계약 전 체크리스트 (10단계)
- 등기부등본 확인 – 소유자·근저당·압류 여부
- 건축물대장 열람 – 용도·불법 증축 확인
- 전세가율 계산 – 시세 대비 70% 이하 권장
- 선순위 채권 조사 – 기존 세입자·은행 대출
- 임대인 신용조회 – 세금 체납·신용등급
- 보증보험 가입 가능 여부 확인
- 주택담보대출 비율 – 60% 초과 시 위험
- 지역 전세가율 통계 확인 – 국토부·KB부동산 활용
- 중개사 등록번호·자격증 확인
- 특약사항 준비 – 근저당 추가 설정 금지, 보험 가입 조건 등
6. 계약 중 필수 절차
- 계약금 송금 시 반드시 소유자 명의 계좌 사용
- 계약서 서명 전 확정일자 기재 가능 여부 확인
- 계약서 원본·사본 모두 보관
- 중도금·잔금 지급 전 보증보험 가입 완료 확인
7. 계약 후 안전장치
- 즉시 전입신고
- 확정일자 부여
- 보증보험 증권 수령
- 근저당 변동 모니터링 – 등기부등본 정기 조회
8. 피해 사례 10가지
| 사례 번호 | 내용 | 결과 |
| 1 | 신축 빌라 매매가 2억, 전세 1.95억 | 집값 하락 후 전액 손실 |
| 2 | 동일 호실 이중 계약 | 후순위 세입자 전액 피해 |
| 3 | 가짜 소유자 명의 계약 | 계약 무효, 반환 불가 |
| 4 | 계약 직후 1억 대출 실행 | 보증금 일부만 회수 |
| 5 | 임대인 파산 신청 | 변제 불가, 장기 소송 |
| 6 | 보증보험 가입 거절 | 사기 의심, 피해 발생 |
| 7 | 불법 증축 주택 계약 | 경매가 절반도 못 회수 |
| 8 | 법인 명의 다세대 | 법인 청산 후 잠적 |
| 9 | 인구감소지역 공시가 부풀리기 | 시세 1억 하락 후 피해 |
| 10 | 세입자 4명 몰아넣기 | 각자 절반 이상 손실 |
9. 위험도 시뮬레이션 표 (전세가율·근저당 비율별)
| 전세가율 | 근저당 비율 | 위험도 |
| 60% 이하 | 20% 이하 | ★ (안전) |
| 70% | 30% | ★★ (주의) |
| 80% | 40% | ★★★ (위험) |
| 90% | 50% 이상 | ★★★★ (고위험) |
10. 법적 대응 프로세스
- 즉시 경찰 신고 – 전세사기 전담팀 접수
- 보증보험 청구 – HUG·SGI에 보증금 반환 신청
- 민사 소송 제기 – 부당이득반환 청구
- 형사 고소 병행 – 사기·배임 혐의
- 전세사기 피해자 지원 신청 – 임시 주거·대출 지원
11. 예방 전략 심화
- 지역 전세가율 지도 활용
- 전문 법무사·변호사 사전 검토
- 계약 전 중개사무소 평판 검색
- 계약금 최소화 후 보증보험 완료 시 잔금 지급
12. 결론
전세 사기는 부동산 시장이 침체하거나, 신축 빌라 공급이 급증할 때 더 많이 발생합니다.
2025년에도 정보·경계심·법적 대비가 세입자를 지키는 유일한 방법입니다.
특히, 전세가율 70% 이하, 보증보험 필수 가입, 등기부등본 상시 모니터링이 필수 3원칙입니다.