청약 가점 계산법 완벽 가이드 – 2025년 실전 점수 올리는 전략
1. 서론 – 왜 청약 가점이 중요한가?
대한민국 주택시장에서 청약은 무주택자와 실수요자가 시세보다 저렴하게 집을 마련할 수 있는 가장 확실한 방법 중 하나입니다.
특히 수도권 인기 지역이나 대규모 신축 단지는 청약 당첨이 곧 수천만 원에서 억 단위 시세차익을 의미하기 때문에 경쟁이 치열합니다.
문제는 대부분의 청약 제도가 ‘가점제’를 적용하고 있다는 점입니다.
즉, 단순 추첨이 아니라 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등을 점수화해 높은 점수를 가진 사람부터 당첨 기회를 갖습니다.
2025년 현재, 청약 가점 만점은 84점이며, 수도권 주요 인기 아파트 당첨 커트라인은 60~70점대에서 형성됩니다.
따라서 본인의 점수를 정확히 계산하고, 부족한 부분을 채우는 전략이 필수입니다.
2. 청약 가점제의 구조와 배경
청약 가점제는 2007년 도입돼, 무주택 실수요자 중심의 공급을 목표로 설계되었습니다.
그 이전에는 추첨제 중심이었기 때문에 자금력이 있는 다주택자나 단기 투자자도 손쉽게 당첨될 수 있었죠.
하지만 부동산 가격 급등과 투기 우려가 커지자, 무주택자와 장기 가입자에게 유리한 제도로 전환된 것입니다.
현재 가점제는 크게 세 가지 항목으로 점수를 부여합니다.
- 무주택 기간 (최대 32점)
- 부양가족 수 (최대 35점)
- 청약통장 가입 기간 (최대 17점)
이 세 가지 점수를 합산해 총 84점 만점이 됩니다.
3. 청약 가점 계산 공식과 표
3-1. 무주택 기간 (최대 32점)
- 1년 이상 무주택 시 2점, 이후 1년마다 2점씩 가산
- 15년 이상 무주택이면 32점 만점
| 무주택 기간 | 점수 |
| 1년 미만 | 0점 |
| 1~2년 | 2점 |
| 3~4년 | 6점 |
| 5~6년 | 10점 |
| 7~8년 | 14점 |
| 9~10년 | 18점 |
| 11~12년 | 22점 |
| 13~14년 | 26점 |
| 15년 이상 | 32점 |
💡 팁: 혼인 후 부부 모두 무주택이면 결혼일부터 무주택 기간 산정 가능.
부부 중 한 명이라도 주택 소유 이력이 있으면 무주택 기간 계산 시 불리함.
3-2. 부양가족 수 (최대 35점)
- 부양가족: 배우자, 직계존속(부모·조부모), 직계비속(자녀·손주)
- 부양가족 수에 따라 점수 차이가 큼
| 부양가족 수 | 점수 |
| 0명 | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 |
💡 팁: 만 30세 이상 자녀가 독립 세대원이 되면 부양가족에서 제외됨.
청약 전 세대 구성 변경 시 부양가족 수에 큰 변화가 있을 수 있으니 주의.
3-3. 청약통장 가입 기간 (최대 17점)
- 가입 후 1년 이상 시 1점, 이후 1년마다 1점씩 가산
- 15년 이상이면 17점 만점
| 가입 기간 | 점수 |
| 1년 미만 | 0점 |
| 1~2년 | 1점 |
| 3~4년 | 3점 |
| 5~6년 | 5점 |
| 7~8년 | 7점 |
| 9~10년 | 9점 |
| 11~12년 | 11점 |
| 13~14년 | 13점 |
| 15년 이상 | 17점 |
💡 팁: 예치금 기준을 충족해야 함(지역·주택 면적별 상이).
4. 실전 가점 계산 예시
사례 1 – 32세 무주택 7년, 부양가족 3명, 청약통장 8년 가입
- 무주택 기간: 7~8년 → 14점
- 부양가족: 3명 → 20점
- 청약통장: 8년 → 7점
총점: 41점
사례 2 – 45세 무주택 15년, 부양가족 4명, 청약통장 15년
- 무주택 기간: 32점
- 부양가족: 4명 → 25점
- 청약통장: 17점
총점: 74점 → 수도권 인기 단지 당첨 안정권
5. 가점 올리는 실전 팁
5-1. 무주택 기간 늘리기
- 주택 소유 이력 있는 경우, 매도 후 3년 경과해야 무주택 재산정 가능
- 배우자 합산 무주택 기간 관리 중요
5-2. 부양가족 수 늘리기
- 부모님과 세대 합가 시 부양가족 수 증가
- 단, 세대원 전원 무주택 조건 필수
5-3. 청약통장 장기 유지
- 가급적 빨리 가입하고 장기 보유
- 납입금은 면적별 예치금 이상 유지
6. 2024년 vs 2025년 청약 경쟁률 변화
| 지역 | 2024 평균 커트라인 | 2025 예상 |
| 서울 강남권 | 69점 | 68점 |
| 서울 비강남권 | 63점 | 61점 |
| 수도권 신도시 | 58점 | 56점 |
| 지방 광역시 | 52점 | 50점 |
💡 경기 침체로 일부 하락 예상되지만 인기 지역은 여전히 고득점 필요.
7. 결론 – 가점은 장기 전략
청약 가점은 하루아침에 올릴 수 없습니다.
무주택 유지, 부양가족 구성, 청약통장 가입 기간은 모두 시간이 자산입니다.
따라서 최소 3~5년 전부터 계획을 세우고, 당첨 확률이 높은 시기에 도전하는 것이 핵심입니다.